Уже, наверное, ни для кого не секрет, что в Германии больше половины населения, по экспертным оценкам, – около 60% - не покупают себе жилье, а снимают его. Одна из причин заключается, возможно, в том, что снимающие жильё в Германии (и в Европе в целом, а в Германии особенно) так надежно защищены законами, что покупать квартиру им действительно ни к чему. Законодательство Германии по аренде жилой недвижимости составлено по большей части в интересах арендаторов. В большинстве случаев жильцы могут по своей инициативе выселиться в течение 3-х месяцев, направив письменное заявление о расторжении договора (Kündigung). Напротив, для арендодателей выселение жильцов возможно только при наличии веских причин, а расторжение договора без соблюдения законодательных норм может обернуться дорогостоящими судебными процессами и штрафами. Таким образом, арендодатель просто так выселить жильцов раньше срока окончания аренды по собственному желанию не имеет права. 

Договоры аренды в Германии бывают двух видов:

• бессрочный договор;
• договор аренды на определенный срок. 

Расторжение договора по инициативе владельца согласно ст. 573с Гражданского кодекса Германии (Buergerliches Gesetzbuch (BGB) составляет:

·      3 месяца при аренде до 5-ти лет;

·      6 месяцев при аренде до 8-ми лет;

·      9 месяцев при аренде более 8-ми лет. 

Расторжение договора со стороны арендодателя возможно в трех основных случаях:

Собственные нужды (Eigenbedarf) 

Квартира или дом нужны владельцу или членам его семьи. К членам семьи относятся также и родственники: браться, сестры, родители жены или мужа, племянники или племянницы. В качестве разрешенных причин расторжения договора для собственных нужд можно отметить следующие:

• необходимости во второй квартире в связи с работой. Например, квартира находится в другом городе и ежедневное возвращение в основную квартиру нецелесообразно по времени или в финансовом плане;
• переезд в другую квартиру необходим собственнику по состоянию здоровья;
• необходимость места для регулярного посещения детей или внуков;
• необходимость дополнительной комнаты для детей;
• изменения в личной жизни владельца жилья, например, свадьба или смена работы.

 Экономическая целесообразность (wirtschaftliche Verwertung)

Сдача дома или квартиры в аренду приносит убытки, недвижимость срочно нуждается в капитальном ремонте или продажа дома невозможна без выселения жильцов.

Нарушение договорных обязательств (Fristlose Kuendigung)

Нарушение договорных обязательств может быть также применено в случае, если арендатор регулярно нарушает правила поведения в доме (Hausordnung). Кроме того, данный пункт зачастую применяется, если жильцы длительное время (более 2-х месяцев) не платят за квартиру. Следует отметить, что это отнюдь не позволяет сразу выдворить неплательщиков. В данном случае необходимо официально расторгнуть договор аренды, после срока истечения которого, подать иск в суд, дабы непосредственно через судебный орган инициировать сам процесс выселения. В зависимости от земли и загрузки судов данный процесс может длиться длительный срок, причем все судебные издержки должен нести владелец. Но даже если суд и постановит, что владелец прав, а неплательщики должны покинуть дом, то это совсем не означает, что жильцы быстро выселятся. Иногда проходят месяцы, и даже годы, пока квартира будет фактически освобождена от таких горе-арендаторов.

 Некоторые жильцы отказываются выселяться или требуют значительных сумм за подписание соглашения о расторжении договора по соглашению сторон (Mietaufhebungsvereinbarung). В качестве причин указывают на особые обстоятельства (Haertergruende), к котором относятся:

• возраст жильца;
• социальные возможности жильца;
• тяжелые болезни или личные обстоятельства;
• беременность;
• предстоящие экзамены. 

Суд может пойти на встречу жильцу, обосновавшему особые обстоятельства, даже в случае, если владелец жилья имеет все права на расторжение договора (например, пользование жильем для личных нужд). Поэтому при кажущейся привлекательности сдачи жилья в аренду в Берлине и прочих крупных городах Германии, каждый владелец недвижимости должен помнить о правах, предоставленных арендаторам законодательством Германии, и особенно осторожно подходить к выбору тех людей, которых он пускает в принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение. Об одном из случаев из нашей адвокатской практики, когда нам удалось помочь собственникам квартиры отстоять свои права и законные интересы мы расскажем в настоящей статье.

 К нам на консультацию пришла пожилая семейная пара, назовём их Леонид и Татьяна. Они владели собственной квартирой в центре Берлина, которую достаточно успешно сдавали уже около 10 лет молодой женщине Юлии (имя было изменено). При этом они сами снимали квартиру недалеко от работы Леонида. Леонид, в прошлом медицинский работник, в Германии занимался уходом за престарелыми и тяжело больными людьми (Pflegedienst). Как правильно заметил революционный деятель XX века, «Старость – самое неожиданное, что поджидает нас в жизни». Достаточно неожиданно в жизни Леонида и его супруги наступил период, когда уже и им самим такая забота почти понадобилась. С возрастом у Леонида одна за другой стали обостряться хронические заболевания, он уже перенёс две сложные операции, и на тот момент было неизвестно, сможет ли он вернуться к работе. Татьяна, разумеется, ухаживала за мужем, хотя ей самой было достаточно сложно справляться с хозяйством. Доход супружеской пары значительно уменьшился, прибыли от сдачи собственной квартиры в аренду не хватало на все расходы и лекарства. Обсудив между собой и взрослыми детьми назревшую проблему, они решили перебраться жить из арендуемой в собственную квартиру, поближе к детям. Проблема теперь заключалась только в Юлии, которую нужно было выселить из квартиры, принадлежавшей Леониду на праве собственности. Конечно же, супруги были в курсе всех формальностей, соблюдение которых необходимо в Германии для освобождения арендатором занимаемой жилплощади. Наши будущие клиенты, как это и было положено по закону, с учётом длительного срока проживания девушки подготовили в письменной форме уведомление о необходимости освобождения ею квартиры по истечении девятимесячного срока с даты получения ею соответствующего уведомления. Однако, реакция проживающей была абсолютно непредсказуемой. Девушка долго игнорировала уведомления, не отвечала на телефонные звонки и сама не выходила на связь. Затем, как «гром среди ясного неба» супруги получили письмо от адвоката Юлии о том, что выселение последней является незаконным действием и никуда съезжать она ближайшие несколько лет не собирается. Вконец растерянные и взволнованные супруги обратились со своей проблемой к нам, так как остро нуждались в квалифицированной юридической помощи.

 Во-первых, адвокат нашей канцелярии, взявшийся за ведение дела Леонида и Татьяны подготовил и направил арендаторше письмо с разъяснением причин, почему освобождение занимаемой ею квартиры было действительно необходимо. На самом деле данные причины должны были быть указаны ещё в первом уведомлении, составленном супругами самостоятельно. Таким образом, адвокат быстро исправил данный недочёт.

 Во-вторых, адвокат нашей канцелярии абсолютно ясно дал понять противоположной стороне, что требование об освобождении квартиры в данном случае вполне обоснованно, сроки соблюдены, поэтому у девушки нет никаких прав занимать чужую жилплощадь после окончания установленного срока.

 Более того, было также отмечено, что, так как цены на аренду квартир в Берлине постоянно растут и количество свободных квартир уменьшается, Юлии нет никакого смысла затягивать с решением данного вопроса.

 Между двумя адвокатами, представлявшими интересы двух противоположных сторон, достаточно долго велась переписка. Адвокат Юлии настаивал на праве своей клиентки проживать в квартире и дальше, требовал денежной компенсации в районе 40.000 EUR, а затем и угрожал судебным иском. В свою очередь, мы, будучи абсолютно уверенными в своей правовой позиции, настаивали на реализации прав и законных интересов наших клиентов и на освобождении принадлежащей нашим клиентам квартиры в установленный срок. Адвокат нашей канцелярии, представлявший Леонида, несомненно, был готов отстаивать его интересы и в суде в случае возникновения необходимости. 

Как уже хорошо известно нашим читателям, «всё хорошо, что хорошо кончается». Данное дело завершилось успешно для наших клиентов в досудебном порядке. Поняв, что другого выхода в данной ситуации у неё нет и осознав необходимость поиска новой подходящей квартиры в ближайшее время, Юлия приняла самое правильное в данном случае решение – вовремя отступить. Мы получили письмо от представлявшего её интересы адвоката о том, что девушка освободит квартиру в установленный срок. Таким образом, наши клиенты теперь могут беспрепятственно въехать и жить на своей жилплощади. Мы пожелали супругам здоровья и долгих лет жизни и занесли это дело в копилку удачно урегулированных с помощью нашей адвокатской канцелярии непростых дел.

 Все права защищены. При копировании и републикации статьи ссылка на первоисточник обязательна.

АДВОКАТСКАЯ КАНЦЕЛЯРИЯ ПРЕДСТАВЛЯЕТ ИНТЕРЕСЫ КЛИЕНТОВ НА ВСЕЙ ТЕРРИТОРИИ ГЕРМАНИИ