Когда арендодатель может требовать немедленного расторжения договора.

17.11.2016 01:54| Разместил: alexkrom| Просмотров: 142| Комментарии: 0

Описание: Иногда арендодатель не хочет ничего больше, чем расторгнуть договор аренды как можно скорее. Иногда для этого есть веские причины. Какие причины и как лучше поступить арендодателю – рассмотрим подробнее.

Иногда арендодатель не хочет ничего больше, чем расторгнуть договор аренды как можно скорее. Иногда для этого есть веские причины. Какие причины и как лучше поступить арендодателю – рассмотрим подробнее.

Fristlos kündigen, Vermieter, Mietvertrag, Ärger, Foto: olly / fotolia.com
Genug ist genug: Wird der Mieter zum Problem, kann ihm der Vermieter fristlos kündigen. Foto: olly / fotolia.com

В отличие от съемщика, арендодателю сложнее расторгнуть договор аренды, ему всегда нужна веская причина, если он захочет расстаться со съемщиком. Немедленное расторжение возможно только в том случае, если съемщик очень сильно провинился.

Шесть хороших оснований для расторжения договора

Wird der Mieter zum Problem, hat der Vermieter die Möglichkeit, ihm fristlos zu kündigen. Welche Voraussetzungen dabei erfüllt sein müssen und worauf Vermieter achten müssen.

1. Задержка оплаты, задолженность – арендатор не платит арендную плату

Fristlos kündigen, Grafik: immowelt.de

Проблема: Съемщик совсем не платит за аренду, или переводит выплаты только частично.

На что нужно обратить внимание арендодателю: Расторжение договора за просрочку платежа, в соответствии с законом, является обоснованным только в том случае, если съемщик совсем не оплачивает аренду в течении двух месяцев подряд или платит только частично. При этом долг за аренду должен быть больше чем за один месяц. В случае если съемщик не платит более длительный период или только частично, долг должен достигать размера арендной платы за два месяца. В этом случае письменного уведомления достаточно. Предварительное предупреждение не требуется.

Внимание: Если арендатор погашает долг в течении двух месяцев после того как судебное предписание об освобождении помещения вступило в силу, уведомление о расторжении является недействительным и арендатор имеет право оставаться в квартире. Тем не менее, этот так называемый платеж за льготный период не может сделать расторжение недействительным, если съемщик уже использовал его в течении последних двух лет.

2. Арендатор платит арендную плату не своевременно

Fristlos kündigen, Grafik: immowelt.de

Проблема: Съемщик платит за аренду, но всегда на дни или даже на недели позже, чем оговорено в договоре аренды.

На что нужно обратить внимание арендодателю: Согласно точке зрения верховного суда, немедленное расторжение также оправдано, если съемщик постоянно оплачивает аренду не вовремя. Судьи сочли бы это «серьезным нарушением договора» (номер дела: VIII ZR 364/04). Разумеется арендодатель должен заранее предупредить съемщика хотя бы один раз. 

3. Арендатор нарушает мир и порядок в доме

Проблема: Арендатор постоянно и продолжительное время нарушает покой в доме. Причины могут быть следующие:

  • Оскорбление арендодателя и других жильцов;
  • Агрессивное поведение;
  • Домогательство;
  • Торговля наркотиками
  • Постоянный шум – особенно в ночное время
  • Горы мусора в подъезде
  • Дурной смрад – например потому, что арендатор держит 200 волнистых попугаев в своей квартире

На что нужно обратить внимание арендодателю: "расторжение договора оправдано, если ситуация является неприемлемой", подчеркивает Петер Бух (Peter Buch) адвокат-специалист в области жилищного права из канцелярии «Fasbender, Buch & Kollegen» в Нюрнберге. В случае совершения арендатором преступления – например, он дал пощечину владельцу, договор расторгается немедленно. В менее серьезных случаях – например, при нарушениях тишины – необходимо предварительное предупреждение, говорит эксперт. 

Важно: Поскольку бремя доказательства всегда возлагается на владельца, он должен обязательно назвать свидетелей, которые смогут дать показания в суде против арендатора. „Одного протокола, в большинстве случаев, недостаточно для судей“

4. Арендатор пренебрегает сдаваемой внаем квартирой

Fristlos kündigen, Grafik: immowelt.de

Проблема: Съемщик постоянно нарушает свою обязанность тщательно соблюдать порядок, в следствии этого квартира приходит в запущение. Например, в следующих случаях: 

  • Поведение съемщика может привести к пожару (например, он хранит пожароопасные вещества в квартире)
  • Обогревание не включается, хотя есть риск замерзания
  • Существует опасность для здания(например, потому что он перестраивает квартиру без разрешения, или сносит стену)

На что нужно обратить внимание арендодателю: Если съемщик нарушает свои обязанности в серьезной степени, арендодатель согласно закону может сделать ему предупреждение и установить соответствующий срок, чтобы съемщик поменял свое поведение. Если предупреждение не действует, расторжение договора оправдано. Однако, при меньшем количестве серьезных причин, арендодатель должен выбрать путь обычного расторжения, по решению многих судов. Когда случай более или менее тяжелый, часто принимается индивидуальное решение. Если у вас возникли сомнения, стоит брать адвоката. 

5. Арендатор позволяет третьим лицам жить в его квартире

Fristlos kündigen, Grafik: immowelt.de

Проблема: Съемщик квартирует субквартиранта у себя или передает жилье третьим лицам, не спрашивая предварительно разрешения у владельца.

На что нужно обратить внимание арендодателю: Тот, кто хочет предоставлять свою квартиру или часть квартиры третьим лицам – неважно, за деньги или безвозмездно – должен, согласно закону, получить разрешение арендодателя. Если съемщик возражает, это является нарушением договора и в связи с этим, владелец имеет право после предупреждения подать в суд  о несоблюдении договора и, наконец, расторгнуть договор.

Но будьте осторожны: Если арендатор имеет законный интерес, чтобы арендовать свою квартиру третьему лицу, арендодатель должен дать свое согласие. В противном случае последует возмещение ущерба - такое решение вынес Верховный суд, номер дела VIII ZR 349/13.

6. Арендатор занимается бизнесом в своей квартире

Fristlos kündigen, Grafik: immowelt.de

Проблема: Съемщик занимается бизнесом в своей квартире, например обустроил часть ее под педикюрный салон.

На что нужно обратить внимание арендодателю: Согласно адвокату Буху, для этого существует очень дифференцированная судебная практика. «Все зависит от того, насколько ощутим промысел для округи». Это означает, что чем больше количество посетителей или доставки товаров, тем больше основания расторгнуть контракт. «Если съемщик всего лишь занимается Домашним Офисом – это вряд ли может стать причиной для бессрочного расторжения. Если же в доме и снаружи ежедневно ходит большое количество клиентов, обычно следует сделать предупреждение и это может повлечь за собой расторжение договора» - объясняет Бух. 

Если арендодатель хочет расторгнуть договор с арендатором без предварительного уведомления, то он нуждается не только в хорошем поводе, но должен также обращать внимание на формальные вещи. 

Предупреждение – желательно в письменной форме

Прежде чем заявить о расторжении договора, во многих случаях хозяин должен сделать официальное предупреждение арендатору. Для предупреждения не существует юридически установленной формы. Но: «При условии устного предупреждения, у арендодателя могут возникнуть проблемы с доказательством», предостерегает эксперт по жилищному праву. 

«Немедленное расторжение» - как оно должно выглядеть

Fristlos kündigen, Grafik: immowelt.de

EПредупреждение всегда должно соответствовать правовой письменной форме. То есть: Письмо должно быть подписано арендодателем или агентом собственноручно. В письме причины расторжения договора всегда должны быть подробно описаны, потому что владелец может расторгнуть договор со съемщиком, только если расторжение основано на указанной в законе причине. Поэтому всегда желательно проконсультироваться с адвокатом. Срок съезда с квартиры не должен называться. Разумеется данный срок не может быть больше двух недель, говорит Бух. 

Арендатор игнорирует письма с расторжением – что теперь?

Бывают случаи, когда арендаторы утверждают, что вовсе не получали уведомление – это, конечно проблема, потому что как правило, владелец должен доказать, что уведомил съемщика. Один из способов – отправить уведомление заказным письмом. Но даже в случае с заказным письмом не может быть стопроцентной уверенности. Так как трудно доказать, что съемщик действительно получил письмо и там на самом деле было уведомление, это сложно подтвердить. Чтобы номер прошел наверняка, арендодатель должен передать письмо съемщику лично, при свидетеле. «Однако безопаснее всего, это передать уведомление с судебным приставом», говорит Бух.

Если арендатор не выезжает – иск о выселении

Арендатор получил уведомление, но выезжать отказывается: теперь арендодатель должен сохранять спокойствие. «Тот кто пытается выставить арендатора самостоятельно на улицу и, например, меняет замки на входной двери, поступает не очень умно», говорит Бух из опыта. В худшем случае владелец будет нести ответственность за ущерб. 


Если съемщик не выезжает, остается только одно: подавать иск о выселении в местный окружной суд. Затем суд проверяет, является ли законным расторжение. Если судебный приговор о выселении объявлен и вступил в силу, в игру вступает судебный пристав. Хозяин должен доверить ему выселение. Только судебный пристав может запретить съемщику доступ к квартире. Расходы покрываются за счет арендатора.


Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter!

1

2

3
1

4

5+

Оценки пользователей портала (1 Человек):

Похожие статьи

ПОСЛЕДНИЕ КОММЕНТАРИИ К ЭТОЙ СТАТЬЕ

Реклама|Теги|Карта XML|Карта форума|Архив|Обратная связь|

GMT+2, 6.12.2016 04:51


© 2010-2016 MeinLand.ru



Вернуться к началу