Когда арендодатель может требовать немедленного расторжения договора.

1. Задержка оплаты, задолженность – арендатор не платит арендную плату

Проблема: Съемщик совсем не платит за аренду, или переводит выплаты только частично.

На что нужно обратить внимание арендодателю: Расторжение договора за просрочку платежа, в соответствии с законом, является обоснованным только в том случае, если съемщик совсем не оплачивает аренду в течении двух месяцев подряд или платит только частично. При этом долг за аренду должен быть больше чем за один месяц. В случае если съемщик не платит более длительный период или только частично, долг должен достигать размера арендной платы за два месяца. В этом случае письменного уведомления достаточно. Предварительное предупреждение не требуется.

Внимание: Если арендатор погашает долг в течении двух месяцев после того как судебное предписание об освобождении помещения вступило в силу, уведомление о расторжении является недействительным и арендатор имеет право оставаться в квартире. Тем не менее, этот так называемый платеж за льготный период не может сделать расторжение недействительным, если съемщик уже использовал его в течении последних двух лет.

2. Арендатор платит арендную плату не своевременно

Проблема: Съемщик платит за аренду, но всегда на дни или даже на недели позже, чем оговорено в договоре аренды.

На что нужно обратить внимание арендодателю: Согласно точке зрения верховного суда, немедленное расторжение также оправдано, если съемщик постоянно оплачивает аренду не вовремя. Судьи сочли бы это «серьезным нарушением договора» (номер дела: VIII ZR 364/04). Разумеется арендодатель должен заранее предупредить съемщика хотя бы один раз. 

3. Арендатор нарушает мир и порядок в доме

Проблема: Арендатор постоянно и продолжительное время нарушает покой в доме. Причины могут быть следующие:

• Оскорбление арендодателя и других жильцов;
• Агрессивное поведение;
• Домогательство;
• Торговля наркотиками
• Постоянный шум – особенно в ночное время
• Горы мусора в подъезде
• Дурной смрад – например потому, что арендатор держит 200 волнистых попугаев в своей квартире

На что нужно обратить внимание арендодателю: "расторжение договора оправдано, если ситуация является неприемлемой", подчеркивает Петер Бух (Peter Buch) адвокат-специалист в области жилищного права из канцелярии «Fasbender, Buch & Kollegen» в Нюрнберге. В случае совершения арендатором преступления – например, он дал пощечину владельцу, договор расторгается немедленно. В менее серьезных случаях – например, при нарушениях тишины – необходимо предварительное предупреждение, говорит эксперт. 

Важно: Поскольку бремя доказательства всегда возлагается на владельца, он должен обязательно назвать свидетелей, которые смогут дать показания в суде против арендатора. „Одного протокола, в большинстве случаев, недостаточно для судей“

4. Арендатор пренебрегает сдаваемой внаем квартирой

Проблема: Съемщик постоянно нарушает свою обязанность тщательно соблюдать порядок, в следствии этого квартира приходит в запущение. Например, в следующих случаях: 

• Поведение съемщика может привести к пожару (например, он хранит пожароопасные вещества в квартире)
• Обогревание не включается, хотя есть риск замерзания
• Существует опасность для здания(например, потому что он перестраивает квартиру без разрешения, или сносит стену)

На что нужно обратить внимание арендодателю: Если съемщик нарушает свои обязанности в серьезной степени, арендодатель согласно закону может сделать ему предупреждение и установить соответствующий срок, чтобы съемщик поменял свое поведение. Если предупреждение не действует, расторжение договора оправдано. Однако, при меньшем количестве серьезных причин, арендодатель должен выбрать путь обычного расторжения, по решению многих судов. Когда случай более или менее тяжелый, часто принимается индивидуальное решение. Если у вас возникли сомнения, стоит брать адвоката. 

5. Арендатор позволяет третьим лицам жить в его квартире

Проблема: Съемщик квартирует субквартиранта у себя или передает жилье третьим лицам, не спрашивая предварительно разрешения у владельца.

На что нужно обратить внимание арендодателю: Тот, кто хочет предоставлять свою квартиру или часть квартиры третьим лицам – неважно, за деньги или безвозмездно – должен, согласно закону, получить разрешение арендодателя. Если съемщик возражает, это является нарушением договора и в связи с этим, владелец имеет право после предупреждения подать в суд  о несоблюдении договора и, наконец, расторгнуть договор.

Но будьте осторожны: Если арендатор имеет законный интерес, чтобы арендовать свою квартиру третьему лицу, арендодатель должен дать свое согласие. В противном случае последует возмещение ущерба - такое решение вынес Верховный суд, номер дела VIII ZR 349/13.

6. Арендатор занимается бизнесом в своей квартире

Проблема: Съемщик занимается бизнесом в своей квартире, например обустроил часть ее под педикюрный салон.

На что нужно обратить внимание арендодателю: Согласно адвокату Буху, для этого существует очень дифференцированная судебная практика. «Все зависит от того, насколько ощутим промысел для округи». Это означает, что чем больше количество посетителей или доставки товаров, тем больше основания расторгнуть контракт. «Если съемщик всего лишь занимается Домашним Офисом – это вряд ли может стать причиной для бессрочного расторжения. Если же в доме и снаружи ежедневно ходит большое количество клиентов, обычно следует сделать предупреждение и это может повлечь за собой расторжение договора» - объясняет Бух.