Многим из наших читателей не понаслышке известно, что жители Германии к вопросам удобства и комфорта собственного дома относятся достаточно чутко и трепетно. Оно и понятно – наш дом – это место, где мы проводим значительную часть жизни, восстанавливаем силы, так необходимые нам для работы и активной деятельности. С одной стороны, владелец квартиры – это её полноправный хозяин, самостоятельно принимающий решения в отношении своего жилья, именно он решает, каким образом сделать своё жильё максимально комфортным для себя и членов своей семьи. С другой стороны, решения того или иного владельца не должны противоречить законным интересам других жильцов. Это правило относится и к территориям общего пользования: придомовым и внутридомовым площадям, находящимся в совместном владении собственников квартир. Плата за коммунальные услуги в ФРГ достаточно высока, поэтому жильцы очень заинтересованы в сохранении комфорта, порядка и сокращении расходов по эксплуатации. В каждом доме на этапе строительства создаётся План разделения собственности и управления недвижимостью, в котором указано, что является частной, а что общей собственностью. План подлежит утверждению и обязательной регистрации. При покупке квартиры собственник получает Земельную книгу, с планом квартиры и описанием правил использования общего имущества. В зависимости от метража квартиры собственнику выделяется определённое количество условных частей общего имущества, от величины которого зависит вес голоса собственника на общем собрании собственников жилья. 

Законом о правах собственников жилья (Wohnungseigentumsgesetz – WEG) предписано в обязательном порядке создавать в домах Товарищества собственников жилья и нанимать для обслуживания управляющую компанию. Некоторые действия ТСЖ в Германии с точки зрения российского собственника могут показаться чрезмерными: так, например, общее имущество, включая земельный участок, подлежит обязательному страхованию, чаще всего страхованию подлежат и квартиры. Поскольку окна, наружная часть лоджий и балконов, фасад дома, согласно германскому законодательству, являются общим имуществом, не допускается разномастная окраска, остекление, заметные с улицы цветочные кадки на всех балконах должны быть одинаковые, а спутниковая тарелка одна на всех. ТСЖ регулируют правила поведения, допустимый уровень шума. Все жильцы дома обязаны выполнять требования ТСЖ и подчиняться установленным правилам, в случае злостного нарушения правил собственник может быть через суд принуждён выполнять решения ТСЖ.

Вопросы об управлении общей собственностью решаются совместно собственниками жилья на общем собрании. Такое собрание проводится один раз в год или чаще и инициируется управляющим (управдомом). На общем собрании собственники выбирают Управляющую организацию, которой поручает вести основные работы по обслуживанию дома, выбирать поставщиков услуг по уборке домовых и придомовых территорий, ремонту.

Полномочия Управляющей компании определяют члены товарищества, в зависимости от договорённости. Полномочия по управлению могут быть полностью делегированы управляющей компании, либо право принимать основные решения остаётся у членов управляющего совета, либо все решения принимаются только на общем собрании.

Закон о правах собственников жилья содержит правила прохождения согласований при проведении каких-либо действий в квартирах, принадлежащих гражданам на праве собственности. Не очень большой редкостью, к сожалению, является злоупотребление правами, принадлежащими другим собственникам многоквартирного дома. Порой они отказываются от согласования тех или иных предложений собственников по улучшению собственного жилья или совместных площадей по причине невнимательного ознакомления с предложением, отсутствия специальных знаний, из-за личной неприязни к соседям и даже принятия решения «за компанию» с другими голосующими. В таких случаях собственники оказываются заложниками неблагоприятной ситуации, когда они вынуждены противостоять группе оппонентов, порой нежелающих слышать разумные доводы выступающего. В такой ситуации на помощь заявителю может прийти опытный адвокат, имеющий многолетний опыт успешного разрешения подобных дел. Одним из таковых стало дело обратившейся к нам девушки, назовём её Виктория, внезапно столкнувшейся с суровой действительностью принятия коллективных решений в ФРГ.

Виктория приобрела квартиру в престижном районе Гамбурга около пяти лет назад. В то время она проживала в Москве и только строила отдалённые планы по переезду. Время шло, обстоятельства менялись, девушка всё чаще и чаще наведывалась в Германию, где в один из приездов познакомилась со своим будущим мужем. Константин (имя было изменено) жил и работал в Гамбурге. После года периодических встреч и совместных отпусков молодые люди приняли решение жить вместе и пожениться. Квартира в Гамбурге, принадлежащая Виктории, была выбрана в качестве нового дома молодых людей. Затем начался хлопотный период оформления документов для переезда нашей клиентки в Германию, а также обустройства квартиры для будущей жизни супругов. Константин взял на себя все расходы и усилия по ремонту и обстановке квартиры и столкнулся с непредвиденной проблемой. Будущие муж и жена, зная как тяжело переносятся жаркие летние дни в большом городе, решили потратиться и установить в квартире качественный кондиционер. Причём, была выбрана современная модель охлаждающего устройства, положительными особенностями которой является минимально низкий уровень шума, не нарушающий покой соседей, а также отсутствие внешнего блока, способного испортить фасад здания. В выбранной модели кондиционера циркуляция воздуха осуществляется через два вентиляционных выхода внутри наружной стены. При помощи первого воздух поступает в устройство, второго – отработанный теплый воздух отводится наружу. На фасадной стороне выходы закрываются декоративными решетками. Константин знал о том, что вопрос о возможности установки охлаждающего устройства должен быть одобрен собственниками других квартир, и поэтому через управляющего многоквартирным домом вынес вопрос на общее собрание собственников жилья. Казалось бы, ничего не предвещало отрицательного для молодых людей исхода, но собственники, не сильно вдаваясь в подробности вынесенного на голосование вопроса, приняли решение об отказе и не дали соответствующее разрешение для установки современного кондиционера. Управляющая компания, на основании принятого решения, незамедлительно вынесла постановление о демонтаже уже установленного прибора. Разумеется, лишние траты, также, как и невозможность в полной мере наслаждаться комфортом квартиры в жаркие летние дни, никак не сочеталась с планами молодой пары. По совету родственников, проживающих в Берлине, Константин обратился в нашу адвокатскую канцелярию в надежде, что адвокат, имеющий успешный опыт разрешения подобных дел, поможет найти правильное решение и отстоять его и Виктории интересы. Адвокат нашей канцелярии, в первую очередь уточнил, когда состоялось собрание собственников, на котором было принято отрицательное решение. Как выяснилось, собрание было проведено около трёх месяцев назад, и срок обжалования, составляющий один месяц, уже истёк. С другой стороны, адвокат разъяснил клиенту, что, учитывая особенности выбранного для установки кондиционера, вопрос о согласовании в принципе не стоило выносить на общее собрание собственников жилья.

Во-первых, изменение фасада здания заключалось в небольшом закрытом декоративной решёткой отверстии в наружной стене дома. Признать данное изменение ухудшением внешнего вида здания было бы едва ли возможно.

Во-вторых, нашими клиентами была выбрана одна из самых современных и усовершенствованных моделей охлаждающих устройств, характеризующихся предельно низким уровнем шума и соответствием всем законодательно установленным требованиям по охране окружающей среды.

В-третьих, согласно досконально изученной применимой судебной практике, в случае подобных изменений, могло потребоваться согласие не всех собственников, а только соседей, которых данные изменения непосредственно затрагивали.

Кроме того, соседи, чьи квартиры находились в непосредственной близости от квартиры наших клиентов, на собрании отсутствовали и, соответственно, не участвовали в принятии соответствующего решения.

Адвокат нашей канцелярии обратился к непосредственным соседям Константина. Он представил всю техническую документацию, касающуюся охлаждающего устройства, а также фотографии вентиляционной решётки, закрывающей отверстие на внешней стене дома, попросил дать письменное согласие на установку кондиционера в квартире молодых людей. Получив такие согласия от жильцов всех прилегающих квартир, адвокат подготовил и отправил аргументированное письмо в адрес управляющей компании о том, что данный вопрос не должен был выноситься на общее собрание собственников жилья. Также к данному письму прилагались полученные согласия соседей Константина и Виктории. Управляющая компания приняла указанные в письме доводы адвоката как верные и отменила своё первоначальное требование о демонтаже охлаждающего устройства и приведения фасада здания в первоначальный вид.

Молодые люди остались довольны профессиональной работой адвоката, позволившей им после преодоления всех житейских трудностей в полной мере наслаждаться комфортом в заботливо благоустроенном семейном гнёздышке. Мы пожелали счастья и удачи молодым и пообещали всегда оставаться к их услугам при возникновении каких-либо вопросов, находящихся в сфере нашей профессиональной деятельности.

Все права защищены. При копировании и републикации статьи ссылка на первоисточник обязательна.

АДВОКАТСКАЯ КАНЦЕЛЯРИЯ ПРЕДСТАВЛЯЕТ ИНТЕРЕСЫ КЛИЕНТОВ НА ВСЕЙ ТЕРРИТОРИИ ГЕРМАНИИ

Споры собственников жилья в Германии. Помощь адвокатов Берлина.